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大台北第4季房價恐難下跌

撰文/郭莉芳    

根據地產市調機構的調查,今年的928檔期推案量較去年成長超過5成,完全無畏央行打房政策的影響。



預售屋推案量大,中古市場買賣卻很冷,根據台北市地政局的統計,8月份台北市買賣移轉棟數持續下滑,才3,317棟,較7月份下滑21%。



買氣淡、建商卻仍逆勢推案,這是怎麼一回事?長期參與國泰房地產指數調查、景文科技大學財金系副教授章定煊指出,建商之所以拚命推案有2個原因:



1.通膨預期推升買氣:



美國推出QE3後,全球熱錢持續流竄,通膨預期增溫,刺激民眾以房產保值的買氣。雖然從去年奢侈稅上路以來的交易量一直未見提升,理論上房價應該要向下反轉,但仍是有民眾擔心通膨問題,萬一房價續漲,沒買到怎麼辦?



2.仍有看屋人潮,只是買氣遞延:



近期陸續有建商買地、壽險公司買樓的消息釋出,價格屢創新高,中古屋房價也在高點盤旋,房價看回不回,顯見現階段買屋需求仍在,只是購屋時間點往後遞延,等待房價回跌的購屋者,眼看價格撐了好幾個月卻居高不下,可能也會棄守。建商看準了購屋族最後仍會出手,因此大膽放量推案。



推案雖熱,但個案表現落差很大。章定煊指出,目前市場上銷售狀況較佳的案子有2種,一種是位在好區段上的挑高工業住宅,主推小坪數、有挑高夾層的案子,因為使用空間大,吸引首購族買氣。



另一種則是位在二線區域的大坪數、高價產品,也就是所謂的山寨版豪宅,吸引的是買不起精華區豪宅,卻又想買好房子保值或退休的置產型族群,就會退而求其次到郊區購屋。



事實上,這種山寨版豪宅根本無法保值,未來一旦房市反轉,跌幅快又深,保值效果反而不如2房或3房的住宅型產品。



台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴建議,與其買這種山寨版產品,還不如轉向去投資「帶租約的店面」,還具租金收益價值,才是真正具有保值效果的選擇。不過,要小心的是,避免買到有假租約的店面。判別方法是,看這間店面跟同一條街上的其他店面的租金價格是否差異太大,例如比隔壁店面高出3成以上,就要小心是否是原屋主與房客聯手作價,拉高租金,製造高投報率的假象,以拉高賣價。



由於政策趨向緊縮,民眾買房的壓力變大了。在央行與金管會嚴控銀行不動產融資授信總額下,從上個月起,合作金庫、土地銀行、華南銀行、兆豐銀行等大型行庫陸續宣布房貸升息。



其中調幅最大的合庫,更是針對首購族祭出首年2.47%起、非首購族首年2.8%起的利率政策,一下子將房貸利率從原先的1.84%,拉高到2.5%上下,讓購屋族的房貸壓力變得更大。



不僅一般民眾的房貸升息,連建商的借款壓力也跟著墊高了。金管會日前也要求銀行業者緊盯土地與建築融資比例不得超過一定上限,銀行業者也紛紛調高土地與建築融資利率,最低2.5%,最高者也調至3%。



章定煊表示,即使建商的養地與建築成本提高,但是影響真的不大,尤其是前幾年房價屢創新高、建商口袋賺得很飽,即使升息0.5%∼1%,壓力也不大。倒是有些區域的小型建商,因為推案量不大,頻率也不密集,手上的現金不多,才有可能受到土建融升息的影響。



而這類的建商,因為預算比較低,廣告能見度不高,很容易被其他建案削弱吸睛度,因此預售屋現場看屋人潮都不算多。在資金壓力日增之下,這類建案反倒是殺價空間較大,讓民眾有可能撿到便宜的選擇。



第4季是傳統的購屋旺季,之前受到實價登錄影響而遞延的買氣會慢慢回籠,也會有因為盼不到房價下跌的失望買氣重返市場,綜合上述因素,第4季的房價恐怕難如一般民眾預期下跌。


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