本期文章

中小企業稅務實務

撰文/徐俊賢口述、莊蕎安執筆    

第一篇

計算售屋所得 相關費用可扣除



買賣房屋時,除了房屋本身的交易之外,也有包括土地持份的交易,其中土地是課徵土地增值稅,免課所得稅;房屋則屬於所得稅的財產交易所得。為了區別房屋與土地各自的價款,以對應稅的房屋財產交易所得課稅,就延伸了如何將售屋價款拆分土地與房屋的議題。



區分房屋與土地的價款,有兩種方式,未提供稅局私契(買賣合約)時,採設算方式,房屋現值乘以財政部所核定的售屋所得額標準(以所得年度100年度臺北市為例,所得額標準為42%);有提供稅局私契時,採核實計算,也就是收入減去成本與費用,即是應稅所得。



採核實計算者,須提供稅局該筆房地買賣時,買進與賣出的私契。若買進和賣出的私契上,都有區分房屋與土地的價格,就能簡單的算出應稅所得。但若買進或賣出其中一分私契上,未有區分房屋與土地的價格,就會面臨房屋與土地價款應如何區分的問題了。



在財政部83年的解釋函中,說明了應如何區分:以房地買進總額與賣出總額的差價,按「出售時」的房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例(以下簡稱房地比例),計算房屋之財產交易損益。



例如甲今年出售了一筆房地,提供稅局買賣私契,以核實計算所得額。其中賣出契約總價為1,300萬元,未區分房地價格(當時土地公告現值為600萬元,房屋評定現值為200萬元,因此房地比例為25%);而買進契約總價為1,000萬元,有劃分房地價格,土地為600萬元,房屋為400萬元。依財政部83年的解釋函,甲出售房地的交易所得,為(1,300萬元-1,000萬元)×25%=5075萬元。



然而,83年解釋函卻未提及「費用」應如何從應稅所得中扣除。在買賣房地的過程中,所產生的費用包括各種稅費與服務費,如仲介費、規費、土地增值稅與契稅等。究竟這些費用的扣除,是否也要以及應如何區分為房屋交易的費用,以及土地交易的費用呢?



因此財政部於日前再度發布解釋令,補充核釋83年該號解釋函:房地買賣所支付的相關必要費用,得自房地買進總額及賣出總額的差額中扣除,再以83年解釋函所述的計算方式,計算房屋的財產交易所得。同前例,甲在賣出房地時,支付的必要費用包括仲介費60萬元、土地規費2萬元、房屋規費1萬元、土地增值稅100萬元、契稅12萬元、其他費用25萬元等共200萬元。依照財政部的解釋令,甲出售房地的應稅所得,為(1,300萬元-1,000萬元-200萬元)×25%=25萬元。



所得稅的應稅所得,是與收入相關的成本與費用所計算而來的,就83年的解釋函來看,成本有按房地比例,區分為房屋與土地的價格,就今年8月所發布的解釋令來看,費用同樣比照成本的計算方式,計算方法簡便。然而這些可從所得減除的費用,有些是明顯與房屋交易無關者,例如土地增值稅、土地交易規費,且這些費用可能金額相當大,直接混以其他相關費用並採比例分攤而非採直接歸屬,計算出來的結果恐有不合理的情形。



如上例另見解為可以歸屬應歸屬,不可歸屬者才分攤,甲出售房地的應稅所得為〔1,300萬元-1,000萬元-(60萬元+25萬元)〕×25%-(1萬元+12萬元))=40.75萬元。但可能因一般民眾非專業人士較無精確計算能力,在合理與簡便之間財政部選擇了簡便見解。



第二篇

預售屋轉售 交付尾款日期為所得年度



對於成屋出售,但尚未過戶的所得認定,財政部已在74年的解釋函令規定,是以交付尾款的日期,為所得歸屬的年度。但對於預售屋買賣轉手的獲利,因不屬於不動產交易,而是權利交易,以實際交易價格扣除成本費用,視為財產交易所得,課徵所得稅。也因此,預售屋的買賣所得認列的年度,無法完全比照成屋交易的所得歸屬年度規定。近年來,預售屋轉手買賣交易頻繁,對此財政部日前也發布了所得年度歸屬的規定,解決許多被國稅局查獲的未申報案子,應補徵哪一年度的所得之疑義。



某人向建設公司購入預售屋2,000萬,已支付500萬元頭期款,並收到土地免稅的發票。現在轉售該預售屋給丙,讓與價格為750萬元。於101年7月30日訂約,約定同年7月底與10月底各付250萬元,其餘250萬元為尾款。乙另支付買賣預售屋之仲介費與手續費30萬元,並於同年12月25日與建商換約。因此,乙將預售屋賣給丙,扣除相關費用後,賺了220萬元。


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