本期文章

開放投資性不動產以公允價值後續評價 企業及投資人之實務因應

撰文/江美艷    

投資性不動產(Investment Property;以下簡稱IP)之所以在國內採用國際財務報導準則(IFRS)後不斷成為熱門討論話題,在於國內以往依循美國會計準則(US GAAP)訂定之會計準則,並未針對IP有相關規定,而IAS 40「投資性不動產」對IP之規定繁多,國內並不熟悉,其中以「公允價值模式」作資產之後續評價,更是國內首例。

於是在金管會宣布與IFRS接軌後,公司經營者期待能因IP採公允價值評價產生作帳行情,但主管機關擔心評價波動過大未能反映經濟實質,影響證券市場,為此,從2011年7月金管會配合直接採用IFRS首度修訂「證券發行人財務報告編製準則」(以下簡稱「編製準則」)起,至今兩年多以來,這項議題經過產、官、學界多次的交流討論,才得到IP得以公允價值評價之共識。

針對投資性不動產開放以公允價值後續評價,本文將分成三大部分探討,第一部分簡單介紹國內財務會計準則(ROC GAAP)與IAS 40的差異;第二部分說明IP在接軌IFRS後,國內規定之歷次改變;第三部分則就最近放寬IP得以公允價值後續評價之規定,闡述企業經營者於實務因應時不得不知的幾件大事;以及用圖文並茂的方式,指引投資人如何看懂IP的重要財務資訊。

IAS 40與ROC GAAP準則比較

IAS 40規定IP係指企業持有土地及房屋建築之目的,係為賺取租金或資本增值利益,其原始認列以成本入帳,後續衡量則得選擇採「成本」或「公允價值」模式。惟過去ROC GAAP規定,固定資產「供營業上長期使用」之定義非僅限於固定資產之自行使用及生產受益,亦包括固定資產「出租受益」在內,比如企業供長期出租的資產因已符合供營業上長期使用的定義,應列於固定資產項下,或單獨列為「出租資產」。惟若出租部分係屬意圖長期投資之用者,則應轉列「長期投資—不動產」(以取得成本—累計折舊評價)。此外,從ROC GAAP轉變至IFRS,固定資產及IP在報表上的表達,也有不同。可以從圖一某上市公司的資產負債表,看出差異。

在認列及衡量規定上,相較於ROC GAAP下固定資產認列及衡量均一律採「成本法」,IAS 40規定IP原始認列係採「成本法」(成本包括為取得IP所發生之原始成本,以及後續為增添、部分重置或維修該不動產所發生之成本);惟後續評價有兩種方式,一為「成本模式」,一為「公允價值模式」。

首度修訂編製準則,開帳數及後續衡量加諸限制

2011年7月,金管會首度為直接採用IFRS而大幅修正編製準則。當時基於監理目的及考量國內評價實務,對IP之規定,並非完全與IFRS 1「首次採用國際財務報導準則」及IAS 40兩準則相同。說明如下:

依IFRS 1規定,首次轉換至IFRS時,企業應全面追溯適用IFRS規定,惟考量成本效益,IFRS 1亦提供選擇性豁免項目之例外(例如企業可選擇採認定成本作為特定資產之開帳金額),故針對IP,企業「得選擇」以「公允價值」或「重估價值」作為轉換日之認定成本。惟當時金管會於「編製準則」第26條針對IP選擇使用「認定成本」豁免項目者,加諸須若干特定條件(例如:有充分證據顯示存在持續性出租,且能產生中長期穩定之現金流量者等)始得以公允價值作為認定成本。且公允價值的評價限採最保守的「收益法」、折現率以發行人之加權平均資金成本率為準。

至於後續衡量,IAS 40規定IP後續衡量「得」選擇採「成本」或「公允價值」模式,惟金管會惟恐IP公允價值波動過大及市場未能反映經濟實質等等原因,復限制IP後續衡量僅能採「成本模式」。


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