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若說接二連三的金融風暴，罪魁禍首就是各國中央銀行，這樣的論點會不會太過於偏激？值得推敲。從次貸到最近美國政府與聯準會聯手對美國準國營的兩大房貸公司—房地美（Feddie Mac）和房利美（Fannie Mae）伸出援手來探討，或許能對央行要負最後責任的論點有所瞭解。
「二房」危機是次貸的延伸，都是金融與營建這兩個產業所衍生的。由於房屋的交易價值高，再加上從購地、興建到銷售的期間長，因此，營建業極為依賴金融機構的融通。即便產品完成銷售時，購買者也無法一次性付現，而轉為個人融資需求。
此一高度依賴融資信用的產業，與央行的貨幣政策息息相關。寬鬆的貨幣政策使企業融資需求較易滿足，進而導引利率下降，有利於房地產業的發展。美國次貸就是源自聯準會寬鬆貨幣政策，所形成的房市泡沫。
反之當房價飆漲，漸形成泡沫時，此時通常也會伴隨物價上漲的壓力，貨幣政策將出現反轉緊縮。次貸的引爆，就是聯準會為了抑制房產過熱而連續升息，造成原本還款能力就較弱的次貸客戶，無法正常繳息還本，產生壞帳。隨著金融機構的不良資產增加，次貸的呆帳比例上升，以此為基礎所設計的金融商品信評必須進行調整，遂造成金融機構的債權品質惡化，甚至成為市場疑慮，這是次貸與二房危機的根源。
檢視這些案例，其根源都是金融機構對營建業過度融資。貫穿其中的就是貨幣政策：寬鬆貨幣政策導引更多資源及買方加入房市，由自住、投資到投機，一步步受到低利率的引導。至於這些房貸戶還不出錢，也正是因央行貨幣政策的轉向而造成。
試想，優惠房貸原可低到三至二％。在漸進調升利率，如每次調高二碼，連續十次，則增加了五個百分點，利率就會增至七至八％。雖然名目利率只有八％，但卻已上漲了四倍，即四○○％。由於是溫和、漸進的調整，房貸戶一時沒察覺，而變得無法正常履約，幾乎是無可避免。
所以，央行降息誘使房價上漲，央行升息使房貸戶無力償還，不是禍首是什麼？若在升息過程中能夠體認到一般房貸戶無法準確掌握貨幣政策的變動，對既有貸款戶與新貸戶採取差別性利率，或許是值得考慮的方式。
以國內情況為例，央行為了對付通膨，開始升息，但資金一直還是很寬鬆，金融機構存款利率上升有限，而放款利率卻快速提高，結果銀行利差擴大，收益增加，但這卻是國內房地產市場的隱形殺手。升息要抑制新的房屋需求是政策目標，無可厚非，但若造成既有房貸戶無力還款而成為不良放款就要三思。別忘了，不僅個人沒有承擔利率政策轉向的能力，其實像「二房」這麼大的公司也難倖免。
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