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央行鬆綁沒用 房價恐「死在無量」

文●賴寧寧    

8月13日,央行宣布放寬房貸成數,及縮小信用管制區域,這是央行實施房市信用管制五年來首度鬆綁。專家認為,央行這次調整,只是「宣示效果」,「沒有任何效果」。中華民國不動產估價師公會全國聯合會名譽理事長卓輝華認為,央行此舉最大意義是趕在主計總處下修今年台灣經濟成長率至1.56%前,放寬一點點房市管制,給市場一點信心。

房市「冬天」已經形成,央行僅是「略施小惠」。央行「小惠」是指,讓自然人第三戶、豪宅、法人的房貸成數由5成提高為6成,及取消新北市、桃園市共6區的信用管制。然而,台北市全區、新北市15區,均仍在信用管制範圍。

央行、財政部聯手打房,讓房市進入冰河期,整體成交量急凍,今年上半年全台移轉棟數降到13萬5千棟,預估全年將不到30萬棟,將創下2002年來新低量。


八里今年前7 個月成交量萎縮6 成,是房市重災區。 (攝影者.許世穎)
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量縮了,但價格呢?

量縮價不跌,掐緊中實戶


「房價根本還沒開始跌,」卓輝華說,因為目前各種不動產指數均顯示,房市目前是量縮價穩,他說「量縮」代表賣方不肯降價,買方不肯出手,除零星個案跌價外,整體房價還沒開始跌。

「量縮價穩」,也是央行未能大幅放寬信用管制的最大原因。根據央行統計,以央行這次放寬房貸成數管制的六區(八里、鶯歌、桃園、中壢、蘆竹、龜山)為例,今年一至七月成交量,與去年同期相比,減少幅度最多為八里,達到6成,中壢最少為8%。

但,價格幾乎沒跌。住商不動產統計,這六區,僅鶯歌、蘆竹價格下跌1%至2%,其餘地區卻上漲4%至5%。

卓輝華說,開價降會讓市場有「房價下跌」的感覺,但事實上成交價根本沒降。雖然價格波動幅度有限,但交易低迷已使投資客資金陷入泥淖。

超額供給,嚇退投資客

莊孟翰分析,房市的超額供給,「五年都消化不完。」台電曾以用電表統計,全台低用電量戶數逾140萬戶,扣除第二戶數量,推估全台空屋約70萬戶;而近三年新增建照、房屋使用執照,估計60萬戶,假設一半為空屋,約30萬戶。

原來的空屋,加上新增空屋,市場上超額供給可能有一百萬戶,其中將近4、5千戶為高價住宅(央行對高價住宅定義:台北市每戶7千萬元,新北市每戶6千萬元,其餘縣市每戶4千萬元)。

超額供給的高價住宅,賣壓最重。《好房網不動產市場週報》社長倪子仁統計,全台50大豪宅,估計賣壓約1千億元,尤其位於蛋白蛋殼區的「假豪宅」,如林口、新莊、蘆洲等區,一戶每坪40至50萬元,總價4、5千萬元的「豪宅」,估計未來2、3年內每坪會跌2成以上。

缺量緩跌,估兩年跌一成

「未來房價,有兩個觀察點,」卓輝華說一是人口因素,國發會預估2019年人口將零成長,如果空屋持續成長,加上人口負成長,需求低、供給大,房價長線難好轉。

他預估,未來房市將呈現「緩跌」,一至兩年內會下跌5~10%。

戴德梁行董事總經理顏炳立也說,房市是「賺到多頭,躲過空頭,死在無量」,無量是房市最致命的殺手,房價必須真的下跌,才有成交的可能。


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