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大台北房市成交量可望起死回生

撰文:林帝佑    

房地合一稅草案終於出爐!過去半年,房地合一稅稅制搖擺不定,造成房市交易量大跌、房價也微幅下修,被多數業者認為是造成房市低迷的元凶。

回顧2014年,市場原先預期,11月底九合一大選結束後交易量可望回升。但沒想到房地合一稅未定案,讓雙北兩市2014年全年的買賣移轉棟數皆創下23年來新低。

分析市況未見起色的原因,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,這樣的交易量應該是屬於「純自用」的基本買盤,顯示雙北房市受到政策干擾的程度甚重。

除交易量低迷外,房價也出現修正。據永慶房產集團統計台北市、新北市的平均房價顯示,台北市近1年來下跌了4.87%。2013年第4季,台北市平均房價站上每坪67萬8,000元的最高點後,就開始下修盤整,到2014年第4季已降至每坪64萬5,000元。

新北市的房價也欲振乏力,2014年第2季每坪成交34萬5,000元,為近2年的高點,但之後連2季都維持在每坪33萬元的水準。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,台北市房價較高,新北市近2年受到比價效應拉抬,加上受惠於諸多利多陸續完工,因此房價一路上揚,但受到政府實施選擇性信用管制和銀行放款保守等衝擊,房價大多在去年中就停漲。

「加上房地合一稅、房屋稅增加等政策紛擾,也導致民眾購屋腳步明顯放慢,」黃舒衛說。因為稅改充斥許多不確定性,觀望氣氛濃厚,所以過去買方大幅度加價購屋的情況已不復見,取而代之的是「有感降價」的物件,才能受到買方青睞,也是成交的關鍵。

近來業者頻向政府喊話,期盼房地合一稅能盡速公布並上路,以挽救命在旦夕的房市。歷經好幾個月的討論,財政部在2月12日公布了房地合一稅的改革方案,目前方案朝向輕稅原則,針對房產交易獲利部分,確定採單一稅率17%,長期持有更有減徵優惠。

自用住宅部分,並不限一屋,只要符合自用條件,交易獲利所得可享免稅。為了抑制短期投機,持有2年內即出售者,則以30%的差別稅率課徵。

不論新舊制都需繳土增稅,因此此處僅針對房屋獲利的部分舉例。假設王先生在2016年1月1日後,以1,000萬元買入一間房屋,但2年多未滿3年時,以1,100萬元出售,獲利100萬元(不計其他成本)。若以現行制度來看,繳交土增稅(土地的獲利)後,財產交易所得稅(房屋的獲利)得視個人申報綜所稅時的稅率計算。假設房地比為3/10、個人綜所稅稅率5%,則僅需繳納1萬5,000元(100萬元×3/10×0.5%)。而新制計算,假設土地漲價總數額為50萬元,那房地合一稅要繳8萬5,000元((100萬元-50萬元)×17%)。

雖然新制看似比舊制負擔更重,但是房地合一稅預計2016年元旦上路,奢侈稅不動產部分將同步退場。這樣的改革內容,遭到巢運等民間團體及專家學者痛批。德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群認為,爭議最大的是「日出條款」,這等於是昭告投資客,只要在今年底前多買一點,之後賺再多都不會適用新制,「可是真正賺到錢的都是過去10年買房、享受房價飆升的這群投資客,加上奢侈稅退場、房價反轉,這樣的稅制根本課不到炒作者的稅。」建議日出條款一定要刪除。

民眾關心的房價,花敬群分析,「房價反轉主要是受到市場影響,而且反轉都是好幾年,跟稅改無直接關係,若投資客想在今年倒貨,買方接手的意願還是取決於房價是否合理。」

目前方案公告後,影響的層面已可預見,曾敬德則認為,「估計房價下跌走勢可望告一段落,甚至有望回升。」不過,選擇性信用管制的措施仍在,對於投資需求有一定的壓抑效果。


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