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看建商財報2數字 找到砍價籌碼

撰文:林帝佑    

房市賣壓有多大?《Smart智富》月刊清查2014年上市櫃建商財報發現,「存貨」最多的10大建商「待售房地」和「在建房地」合計達2,742億元。若以毛利率45%換算成實際銷售金額,預估未來3年、這10家建商將有逾3,976億元的新成屋會在市場流通,約當台北市去年整年預售屋和新成屋銷量的3倍!

按《住展》雜誌統計,台北市2014年全年新成屋和預售屋加總實際銷售金額僅1,324億餘元,換句話說,前述10大建商目前待售和在建的房地假設都在台北市、而且未來一旦成為餘屋,按去年市場的銷售狀況估計,至少得花3年時間才能消化完畢!

再從國泰房地產指數今年第1季的最新統計可以發現,全國新推個案去化率平均僅11%,相較於房地產景氣大好的2013年同期為19%,買氣接近腰斬,「少掉的這一半,以投資客最多!」景文科技大學財務金融系副教授章定煊指出。由於市場上買家除了自住需求外,主要就是投資和置產,而且這樣的買家一旦買進預售屋,待完工後轉手出售的可能性相當大。因此,隨著房市去化速度放慢,未來3年當建商手上的新成屋大量出籠,賣壓將會相當沉重!

《住展》雜誌企研室經理何世昌則分析,目前的「在建房地」,預計將從現在到2017年陸續取得使用執照,一旦出現承購戶退訂、加上銷售速度放緩,屆時建商「待售房地」將會大增,如去化不順,將使得公司無營收可供入帳。建商為降低財務壓力,降價求售的動作將明顯加大。

上市櫃建商編列財務報表須按IFRS規定編列。依照這套會計準則,建商預售屋要認列盈餘,須待完工後才可入帳,還沒完工前,不論房子或土地都會被歸類在「存貨」項下。這使得上市櫃建商資產負債表項下的「存貨」金額都非常龐大,乃是公司最主要的資產來源。

過去10年,房地產景氣暢旺,價格愈賣愈高,「存貨」愈高的建商代表其未來營收和獲利的展望較佳。但隨著房地產景氣開始走下坡,一旦價格愈賣愈低,那麼高額的「存貨」將對建商財務形成壓力。資信聯合會計師事務所會計師陳俊廷指出,房地產市價若跌破建商成本價,財報就須認列「未實現跌價損失」,這會影響損益表,建商當期淨利會受牽連,進而拖垮每股盈餘數字,帶動股價跟著下跌。

因此,對上市櫃建商來說,如果發現房地產有跌價壓力,建商寧願賠售都比留著認列跌價損失要來得好。因為賠售雖會使毛利率下降,可是建商只要能換回穩定的現金流,公司營運就不會受影響。相對而言,陳俊廷認為,一些負債比超過50%的建商,若是存貨數字不斷攀高,為了降低借款利息壓力,以免公司因流動性不足、出現周轉不靈情況,在房市低迷時,降價求售動作會愈來愈大。

不過「存貨」內容不同,對建商的影響也跟著不同!章定煊解釋,建商「存貨」大致由「待售房地」、「在建房地」和「營建用地」3項加總而來,其中對建商影響較大的是前兩項。「待售房地」是賣不掉的餘屋,「在建房地」完工取得使用執照後,若未能賣掉也將變成餘屋。這些新成屋一落成馬上有折舊問題,建商若去化不順,還得支付房屋稅、地價稅。因此,「在建房地」在市況不好時,儘管建商硬著頭皮蓋完,若賣不出去,對建商就會形成龐大的負擔。

隨著建商存貨日益增加的趨勢愈來愈明顯,章定煊建議,想要購屋的民眾可從上市櫃建商財務報表中,透過以下2項指標,找到可砍價的案源或進場時機:

指標1》「待售房地」占存貨比重逾50%的建商:建商若「待售房地」占存貨金額達50%以上,顯示建商現金周轉壓力偏高,若是公司存貨占總資產又達7成以上,此時,買方不管選擇該建商的哪個建案,都有機會殺價、砍出理想的折數。

指標2》「營業毛利率」降至20%的建商:一般建商合理的營業毛利率約在20%上下,而目前大部分上市櫃建商營業毛利率都在30%以上,「也就是說房價即使跌10%、20%,建商都還有賺!」所以當多數建商營業毛利率降至20%時,表示此時房價已讓建商幾乎無利可圖,將是買房的時機。


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