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南台灣》輕軌通車時房價恐回檔

撰文:林帝佑    

「超漲是輕軌話題發酵,但這不是利多,而是警訊!」業者針對首波開通的高雄輕軌周邊房市提出警訊,因為據統計,2013年來輕軌周邊房價一路上揚,其中以籬仔內站漲幅達80.6%最高,平均行情來到每坪18萬6,000元,但是同期間區域行情漲幅僅有16.9%,價格僅為每坪15萬2,000元。

高雄輕軌於2013年6月動工,歷時2年多後,第一階段輕軌的其中8個站點預計於今年10月試營運,而首波試營運的8個站點全數位於前鎮區。有巢氏房屋利用實價登錄統計,此8個站點從動工迄今的房價表現,並與前鎮區同期的房市狀況相比,發現籬仔內站漲幅最驚人達80.6%,其次為高雄展覽館站24.4%和經貿園區站的18%。

而在輕軌施工期間,已經有民眾看好店面效益,將自家的大門「轉向」以改造成店面,21世紀不動產高雄新灣區加盟店店長陸仁南表示,輕軌行經部分透天厝住戶的後門,就有住戶看好輕軌通車的觀光效益,所以將後門變前門,藉此開起店面做生意。

對於店面的影響,陸仁南舉例,以經貿園區站來說,店面的租金、成交價雙雙成長,尤其租金甚至翻了1倍。同一間店面,2年前每月租金為3萬元,現在每月都要6萬元以上才能租得到;店面的成交價漲幅也超過3成,經貿園區站周邊店面現在每坪要40萬元以上,而2年前每坪只要30萬元,住宅價格2年多來也漲了約2成。

不過輕軌效益恐有過熱之虞,天時地利不動產總經理張欣民特別提醒,「輕軌通車時,就是房價要回檔的時候!」張欣民舉例,1990年代,大台北地區的第1條捷運線─木柵線通車,民眾享受到捷運帶來的便利與房價增值,於是在第2條捷運─淡水線開通之前,淡水地區的預售案就提前反映利多,推案量暴增、房價也創新高,最高個案每坪接近3字頭。

但1997年淡水線通車,利多出盡,「大家發現從淡水坐捷運到市中心還是快要1個小時,」於是房價又腰斬變回1字頭,直到現在才隨著大環境回溫成長。

再從另外一個例子來看,同樣位於前鎮區的4個捷運站,其中有3站,包含凱旋站、前鎮高中站和草衙站,據永慶房產集團統計,今年以來,這3個站點都較區域行情更低,捷運利多完全未反映出來。

其中,草衙站周邊房價每坪甚至只有9萬2,000元,台慶不動產高雄C1永豐加盟店店長李甘霖表示,因為草衙站周邊多屬於舊市區,小環境不佳,因此房價才會只有個位數。他補充,目前草衙站周邊以屋齡約30年、地坪約20坪的透天厝為主,建坪在40坪上下,總價為600萬元∼700萬元。

去年多數人對房市的共識是「北冷南熱(或溫)」,今年很明顯則是「北冷南涼」,而高雄輕軌則幾乎成了最後的利多,但張欣民進一步補充2點不看好輕軌後續效益的原因。

1.捷運、輕軌非通勤族首選:張欣民認為,在高雄騎摩托車或是自行開車的方便性較高,也沒有停車位問題,所以多數民眾外出並不會以捷運為首選。在購屋選擇上,自然也不會沿著捷運找房,對捷運周邊住宅的實質需求較低。

2.輕軌偏觀光用途:輕軌的時速平均約為20公里,且強調「搭乘時與外界不完全隔離,能夠充分享受戶外風景」,張欣民分析,輕軌以「觀光」為訴求,會搭乘的民眾應多為觀光客或者是外來客,利用輕軌通勤的當地居民恐怕不如預期得多。

從以上幾點反思,輕軌通車對於周邊住宅的實質需求助益可能言過其實,陸仁南表示,輕軌帶來的直接效益在於商業的活絡,未來若商業行為頻繁,工作人口進駐,才有機會間接助漲住宅價格,所以實際上,仍要觀察通車後周邊的店面和人潮狀況。

張欣民最後建議,針對超漲的站點,如籬仔內站,因為價格過度膨脹,房價回跌的機率高,短期內應審慎評估;而漲勢不若區域行情的站點,自住客則可以觀察通車後的生活機能,再決定是否進場。


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