本期文章

法拍量增房市添警訊 5原則便宜挑好貨? 

文.顏瓊真    

房市寒冬,近日又出現多位名人億萬豪宅要被法拍的消息,另今年以來,進入法拍市場的件數亦往上增加,都為房市前景再添風霜。

近期傳出豪宅住家遭法拍的消息,包括前名模洪曉蕾老公王世均轉投資的久大國際名下,位於仁愛路三段的「禾康世家」,底標價格2.47億元;另一件則是新光金控董娘許嫺嫺名下一戶「新光瑞安傑仕堡」十二樓之一的豪宅,底標價1.6億元。

名人豪宅遭法拍 第一拍流標

兩大名人豪宅,許嫺嫺名下一戶「新光瑞安傑仕堡」豪宅原訂八月七日法拍,法拍前由由債權人提出聲請延後執行。至於王世均的豪宅則如期在八月十三日由台北地院進行法拍,但結果是無人投標,以流標收場。房仲業分析,主要是因為底價過高,與目前的市場行情有差距所致,該豪宅未來進入二拍時,底價將會打八折。

沒想到,八月十七日再傳出台北市議員吳志剛位於淡水紅樹林的豪宅「藍海」遭到法拍,底價五一七八萬元,將於九月十日進行一拍。

名人效應掀起大眾對法拍市場的關注,尤其是房市正在走下坡,法拍量的增加,恐怕會是房市加速趕底的一大警訊!

中信房屋副總經理劉天仁表示,當景氣低迷或房價不佳時,會導致房地產交易量維持在較低的水準,但與此同時,房市中的「反向指標」,也就是法拍市場,反而會相對熱絡。

台北市法拍量逐月攀升

根據台北市及新北市公布的法拍屋數據顯示,今年四月開始,台北市的法拍移轉棟數不斷攀升,四月的法拍移轉棟數為二十四件,五月增加為三十四件,六月則幾近翻倍地來到六十四件;反觀新北市的法拍移轉棟數卻持續減少,四月的法拍移轉棟數為六十件,五月減少為四十件,六月再減半剩二十件,意味著雙北的房市情況大不相同,呈現「北市冷、新北溫」的局面。


近幾年法拍量遠比2002年及2003年高峰的每年30萬件少
分享
劉天仁分析,由於房地合一稅確定在明年正式實施,實施前的這段舊制時間是買房者的最佳購屋時機,新北市法拍移轉棟數快速下滑,代表市場交易不差,有需要脫手的物件不用移到法拍市場就能處理掉。

至於台北市的法拍移轉棟數不減反增,顯示台北市買賣雙方對價格認定有嚴重分歧,許多屋主即使無法負擔也不願降價求售,而買方卻認為房價偏高,不再有加價意願。

由於法拍屋市場一向是觀察房市的重要指標之一,房市不佳,法拍屋數量便會增加。一般認為,當房價下修加上房地合一稅於明年一月一日實施,再者九月又有美國聯準會可能升息的情況下,對一些採高財務槓桿操作的房屋「斷頭」壓力大幅提高。

此時,不禁讓人聯想到台灣於一九九九年爆發的本土型金融風暴,不少建商因財務困難而申請財政部疏困,另有些則傳出倒閉風潮,留下不少爛尾樓。至於一般民眾因繳不起房貸,房子被銀行移送法拍,房市走空頭,一些金融機構也產生不少不良債權,使得當時產生AMC(資產管理公司)與NPL(不良債權)。

法拍屋高峰 銀拍屋盛行

法拍業者寬頻房訊根據該公司所建檔的歷史資料指出,前一波房市低點約在1999年本土性金融風暴爆發後,2000年及2001年的房市急凍,法拍量也急增,從2001年的二十三萬多件,急升至2002年的三十一萬九千多件,與2003年的三十萬二千件,另2004年還有二十八萬九千多件。

根據了解,當時市面上出現不少「金拍屋」、「銀拍屋」。所謂的「金拍屋」,指的是由法院委託民間公正第三人代辦拍賣的法拍屋,大都是由「台灣金融資產服務股份有限公司」,而取金服公司的「金」取代法院的法字;至於「銀拍屋」則是由銀行所拍賣的房屋。

不過,掀起「銀拍屋」風潮的是戴德梁行,其手中在2001年至2005年共計進行了八十四場,有3105件銀拍屋,計拍掉了1621件,總成交金額為28億4640萬元。

從該五年紀錄也可發現,2002年至2004年是銀拍屋高峰,唯隨著房市行情從2003年SARS後開始反彈,戴德梁行的銀拍屋場次到2005年只剩下一場。

寬頻房訊指出,房市從SARS過後才由空翻多,該年的法拍量也從高峰的將近二十九萬件,減少至二十萬件上下。不過,2008年下半年所爆發的全球金融海嘯,台灣法拍屋的量又往上衝高至二十八萬件至二十九萬件,顯見,房市出現重大利空後,法拍量就會往上衝高。

政府從2011年實施奢侈稅,開始進入打房的密集期,但法拍量於該年度還有二十二萬近四千件,之後的幾年都低於二十萬件,且一年比一年減少,法拍量並未急遽上升,即使今年上半年,在台北市是逐月上升,但新北市卻逐月下降,因此,是否作為房市「反指標」的態勢,似乎還有待觀察。

建商法拍量多是警訊

不過,寬頻房訊另提出警訊,指今年以來至八月五日為止,有將近一百五十家建商名下土地或房屋淪入法拍,總件數達三二二件,較去年同期大增六成,法拍原因大多是「拍賣抵押物」、「清償債務」和「給付票款」。

雖然這些建商大都是不知名的小建商,但央行嚴格管制融資(即使近期解標桃園等六區信用管制),是否會造成更多中小型建商資金斷鏈、財務出問題,並掀起骨牌效應,亦值得進一步評估。

此外,若由雙北市與桃園縣市的法拍量來看,台北市去年的年總待拍量,較2003年最高峰的四萬四百多件,已減少很多;反觀,新北市去年有一萬八千多件,較前一兩年度的一萬六千多件增加甚多。

寬頻房訊認為,今年的總量,以及明年實施房地合一稅的總量,是否有急遽增加,都可作為房市多空的觀察重點。

奢侈稅讓投資客也退出法拍市場

由成交率也可發現,在奢侈稅之前,法拍屋成交率都有九%以上,之後卻降至八%以下。寬頻房訊談到,之前法拍市場有不少投資客,但自從奢侈稅增加投資成本後,若法拍案件沒有兩成以上的利潤,投資客就沒有投拍的興趣;反觀,目前有些自住客會透過代標公司,從法拍市場取得房子,但大家又都很聰明,如果法拍的底價過高,離市價近,投標意願就不高,一般都要15~20%的價差才會出手。

也因為這樣,很多法拍案件,第一拍大都會流標,等第二拍(底價約第一拍的八折)才出手,甚至有些人會等到第三拍(每拍次,底價再打八折,故會是第一次法拍底價的六四折)才出手。

不過,一些精華地區的案件,第三拍的價格反而會超過第二拍的「破上拍」狀況,主要是因為大家都要等第三拍,以致第二拍沒人進場,乃至第三拍進場人數爆量,大家看到爭奪者多,就往上「加價」,造成第三拍的拍定價超過第二拍的底價。

弄懂法拍市場 才能揀便宜貨

過去法拍市場量多時,有不少懂得法拍手法的人,會從法拍市場揀便宜貨。由於法拍流程有一拍、二拍、三拍,每多一拍,底價都會打八折,因此,有不少人會從各法院的法拍資訊去掌握一些優良物件下手;而如果是一些精華地區的法拍物件,可能等不到第三拍,在第一拍就有人搶了。(文未完)


文章投票
雜誌訂購頁
雜誌內容頁
前期雜誌封面

 第  期封面

第 期
2008誰最創新
憶舊人 身世不明、情變失財、未婚生子、精神耗弱、出院驟逝 你所不知道的天 涯歌女周璇
產前不得已要換醫師‧該怎麼辦?
原來她不乖Incoming Girl-林利霏
民選新政府的財經政策
代謝創造新商機
生命的勇者──抗癌爸爸邱瑞金
《波麗士大人》導演 王小棣 堅持前行,是離進步最短的距離
200808 P42
200809 P212
200809
200809 P10
200809 P11
200809 P11
康仕德---回歸傳統IMC的品牌工程
國際小提琴大師胡乃元:我的句子有了生命
獨家專訪歐巴馬─聊聊女人、性和婚姻
自認的救贖,自縛的繭──訪《為愛朗讀》導演史蒂芬‧戴爾卓 (上)
自認的救贖,自縛的繭──訪《為愛朗讀》導演史蒂芬‧戴爾卓 (上)
讀者10問 杜忠誥
專訪英業達董事長李詩欽》被超越的一哥,如何追趕
29種營養品‧孕期產後健康沒煩惱(下)
全球競爭力新指標》國家治理,進入品牌時代(上)
下半年股票、基金,長線短做就對了!
7大必勝談判絕技!
菁英人才發展經驗談:你在「打造菁英」,還是「改造菁英」?
「好朋友」沒報到!當心多囊性卵巢症候群
席安納米勒 混搭知性慵懶時髦味
陳鏞基 絕不輕言放棄
潘瑋柏 男孩跨入男人階段的新未來 Boy To Man
阿美英雄 獅披秀登場
台北市都會小旅行 單車兜風逛街散步
賴清德的台南夢
陳奕迅 過癮獨角戲
頂級超市精品巧克力首選Top6
岑永康:幫孩子存金錢 不如存觀念
高文茂:看到數字再做判斷,就不會犯錯(下)
虹彩珠寶宮
李兆基:年輕人選對行業、努力儲蓄、別太早婚
見龍集團/全球保麗龍大王 三堂慘烈接班課
2011青少年閱讀力大調查/我們都是讀「臉書」長大的
Dior花園裡的剪刀手
生活主張 巧創業
物聯網起飛 帶動全新商機
簡立峰專欄/這些年,三星教我們的事


 
任選三刊只要2999元
今周刊訂一送二超級優惠活動!只要3990元
大量訂購優惠報價
暢銷雜誌訂一年送一年
暢銷雜誌假日限量特價
精選雜誌任選兩刊一年期只要1988元
天下雜誌+任選一刊只要3980元

今日訂購者 今日訪客:10164
   尚未登入
帳號(email) 密碼
文章總覽 首頁 雜誌清單 訂雜誌免費贈品 商品區
大量訂購優惠報價 健康休閒類我最優惠! 流行時尚雜誌最優惠活動!

■注意事項

方案為本站優惠活動,贈品選項為雜誌社活動; 在本站訂閱雜誌的讀者可同時享有。



雜誌生活網│ 公司簡介system by Twins
新北市汐止區連峰街7號  電話:02-2642-3366  傳真: 02-8646-2240
V