本期文章

最新國內稅法實務訊息解析

撰文/徐俊賢口述、莊蕎安執筆    

第一篇



合意解除契約再出售 不動產持有期間單獨計算





甲持有一處房地超過10年,後來將這處房地賣給乙,房地登記到乙的名下。乙持有房地一年後,與甲合意取消了買賣合約,將房地返還給甲。那麼,乙是否會因持有房地期間不超過2年,而被課徵特種貨物及勞務稅(簡稱特銷稅)呢?



財政部日前發布解釋令,如果是買賣雙方合意解除契約,就不是特銷稅條例所規定的銷售行為,因此乙不會被課徵特銷稅。



續上述的例子,如果甲在解除契約後不到2年又再次出售給丙,甲是否要繳納特銷稅?是否要課繳納特銷稅的關鍵,在於甲的持有期間是否超過2年。甲的持有期間。



判斷甲的持有期間,會有以下兩種情形:如果甲的持有期間,認定為A與C段相加,則甲持有期間超過2年,無須繳納特銷稅;若甲的持有期間,僅認定為C段,則持有期間未超過2年,須繳納特銷稅。



就財政部目前已公布的解釋函令看來,若買賣雙方經過法院程序而取消契約者,持有期間多採A與C合計;未經過法院程序,由買賣雙方私下合意取消契約者,則多單獨採計C段。同時,財政部也參照最高法院63年的判例內容,當買賣雙方合意解除契約時,「雙方約定解除契約」也是契約行為,因此賣方可說是因新契約取得不動產,判斷賣方的持有期間,是以解除契約再次取得不動產的日期起算。



因此此次財政部發布的解釋令規定,甲與乙合意取消合約後,再將房屋賣給丙,其持有期間是以C段計,須課徵特銷稅。但此解釋令亦提及不溯及既往,如果甲與乙辦理的返還登記日期,早於此解釋令所發布的日期(101年8月31日),則甲可不適用此解釋令,賣房給丙時,可認定期持有期間為A+C段,不須課徵特銷稅。



過去實務上對於「合意」解除契約再出售,持有期間究竟是單獨計算或合併計算,沒有一致的見解。隨著此解釋令的發布,財政部已定調為採單獨計算。因此若誤用100年10月19日的解釋函(該案經法院調解,賣方取回原出售之不動產,持有期間為合併計算),而未報繳特銷稅的話,可能會被補稅加罰。



但甲如果是建商,即使是合意解除契約再出售,因特銷稅條例施行細則第12條已明文規定仍屬第一次移轉,法律位階較解釋函令高,所以不適用此解釋令。若是建商非自行興建,而是買成屋、賣成屋又取消交易,仍須適用本解釋令。



第二篇



售地低於公告現值 可舉證免課贈與稅



甲賣給乙八筆土地,買賣成交價為3,050萬元,然而此八筆土地的合計公告現值是2.1億餘元,買賣成交價僅有公告現值的七分之一。稅局懷疑甲以明顯不相當的代價,將土地讓與乙,涉及遺產及贈與稅法(以下簡稱遺贈稅)第5條第2款,將甲此八筆土地以贈與論,課徵贈與稅。但甲提供資料說明,該八筆土地因分布於山區,地勢高低起伏又不易開發,且買賣時點附近土地的法拍價與估價師估價均約3,200至3,400萬餘元,向稅局闡明其交易之事實。此為日前中區國稅局實際發生類似之案例,究竟甲是否可免課贈與稅呢?



遺贈稅法第5條第2款規定:「以顯著不相當之代價,讓與財產、免除或承擔債務者,其差額部分。」如何判斷「以顯著不相當之代價」的「差額」?比較的標準為何?



一般來說,多是實際交易價格高於公告現值。然而依同法第10條所謂的「時價」,是以土地的公告現值或評定標準價格為準,房屋則以評定標準價格為準。因此坊間可見為了避稅,父母將房產以遠低於市價的公告現值或評定價格,以交易為形式移轉給子女。


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