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徐一鳴:砍價聽聽就好 北市房價仍高高掛

撰文:徐一鳴    

我講過很多次,房價上漲只是反映貨幣價值被大量稀釋的事實。即使在1985~1990年房市、股市狂飆的年代,台灣貨幣供給量M1b 只有相對輕微增加;但單單2009年咱們M1b 就暴增40%,從2008~2013年更累積增加到62%。換句話說,這波貨幣價值稀釋潮不但沒隨著老美QE(量化寬鬆)減碼而結束,反而以再度加速的方式進行中。

幾天前(2月11日)央行標售5年期公債400億台幣,居然吸引了771億元資金投標,得標利率才1.08%,你就知道錢多到什麼地步。

或許有人會說:大家薪水都沒漲,根本買不起房子,房價憑什麼漲?問這問題的人,其實是以自己及周遭親朋好友為樣本來判斷「大家」都買不起,房價必跌...問題是,可能這些人認識的人不夠多,好像只有房仲、銀行理專、高檔汽車業務員等,才知道這個世界有多大。

其實,你不用想太多,也不需要認識有錢人才知道世界有多大,我們只需要看清楚M1b 增減量,就大約能掌握房市走向。M1b增加,表示整體銀行帳戶的活存增加、某些人口袋的錢變多了,除非這些錢全數外逃,否則還是要在國內找出路,自然有一定的比例流向保值的房地產。

經歷過幾次多空循環的房市高手,應該只會買在台北市或新北市精華區,道理在台北市仍有為數眾多的潛在買方,就算房市進入空頭市場,這種剛性需求仍會強力支撐台北市中心的房價。

怎麼知道台北市實質需求的強弱呢?很簡單,你只要每天上下班尖峰時段去觀察捷運塞人、道路塞車的情況,就能略知一二。

交通很塞,代表很多人居住在新北市,但每天都要去台北市上班,這對台北市房市的未來支撐性是利多,但對新北市卻是利空。因為新北市越擁擠、房價越貴,越會拉進台北市與新北市房價的價差,到後來,很多人寧可多花錢直接買在台北市,使得新北市未來賣壓會比較沉重。

相反地,如果雙北市上下班時段交通不再壅塞,代表該買的人都買了,台北市房價才真正會有反轉下跌的壓力。

也就是說,真正會影響房市多空走向,其實是房市主力—自住客的動向,而不是相對少數的投資客。因此,當錢太多、利率超低、都更牛步化、國有土地停止釋出等現象沒有改變時,只會造成實質需求大於供給,台北市房價依舊高高掛,等閒砍不下。

徐一鳴
現職:達一廣告創意總監
經歷:出身廣告公司撰文,當過大學講師與報社主編,許多「好玩」廣告如ING安泰人壽、PayEasy、信義房屋等皆出自其手,「業餘」投資股票、基金、房地產,「獲利尚可」


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