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房地合一稅上路 等好價格至少要5年

撰文:劉育菁    

6月房地合一稅通過,預期利空出盡後,下半年房市交易可望破冰,但自住客是否要趕著年底進場?這一波市場修正會持續多久?

房地合一稅通過後第2個周末,建商、代銷無不卯足了勁call客戶看屋,原本已被打入冷宮、乏人問津的大安區華廈難得人氣回籠。一間位於仁愛路延吉街有中庭花園,權狀42坪、使用近60坪,外加一個獨立車位,被仲介視為「紅蘋果」的個案,竟然同一天晚上出現6組帶看的客戶。

據了解,該案屋主開價姿態很高,但在6月初房地合一稅通過後,售屋心態大改變,總價向下修正1000萬元,只求「平盤脫手」,因而吸引不少想撿便宜的買方出籠。

「其實今年初曾有一組買方出了5750萬元的斡旋, 當時屋主覺得還可以等,但新制確定上路後,他算一算未來負擔更重,如果把這間屋的資金收回,便可以再養其他房子。」跟屋主熟識的仲介表示。

除了這個例子,近期北中南亦不斷有零星下殺案件出籠。

房地產冷卻期至少5年

根據永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查,在房地合一稅完成立法後,認為未來半年是購屋時機的比重由上季的28%,激增到本季的38%, 創近8季新高。但下半年真是難得一見的購屋好時機嗎?

「其實買方在房地合一稅未立法前, 購屋信心幾乎潰散。」中信房屋副總經理劉天仁引用最新的調查並指出,由於這一季「購屋意願綜合指數」的調查期間是在6月5日房地合一通過之前,而數字卻來到最低的33.76,較上季的37.14衰退了3.38,打垮購屋信心。雖然6月分來人量有提高,但整體出價意願並未明顯

大幅上升,必須持續觀察。

景文科技大學財經系副教授章定煊直截了當表示,過去建商大推預售屋,這些空餘屋只能靠少量的自住剛性需求去化,加上全球持續寬鬆貨幣政策,有利屋主長期抗戰,在周轉無虞的情況下,調整速度必然緩慢。他預期,房地產維持冷卻時間可能超過5年,甚至10年都不無可能。

德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群也指出,即便沒有稅改,房價反轉向下力量不會改變,他估計,就算不再蓋新屋,市場庫存、加上預計再增加的量,以及投資客手中的存貨,至少都能賣5年,多屋族應有「先跑

先贏,晚跑只有虧損,而且還會跑很久」的心理準備。

明年將有一波倒貨潮

從產品來看,新制對預售屋、新成屋的影響多於中古屋。地產軍師紅色子房解釋,預售屋若在明年1月以後完工交屋,將適用交屋後1年內交易課獲利45%高額稅率,持有期也要適用高房屋稅,就算預售屋主適用舊制,但市場向下修正確立,持有期越長,風險越大,沒賺錢的屋主都希望能平盤轉手,有賺錢的屋主更期待獲利了結。

「另一波倒貨潮會出現在2016年。」住商不動產企研室經理徐佳馨表示,被奢侈稅綁住趕著倒貨的投資客出籠,預期房價低點將出現在明年之後。地政士公會全聯會名譽理事長王進祥提醒,過去幾年節稅贈與件數不斷創新高,由於舊制可依房屋評定現值辦理,有節稅需求者也會提早規畫。

在獲利換手潮、奢侈稅退場解套潮,以及贈與節稅誘因3大趨勢下,累計的賣壓越來越重,由於房地合一稅對自住影響有限,長期自住者不急著在日出條款前進場購屋。


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台北市 豪宅交易破蛋 南港守不住價

台北市這1季成交紀錄幾乎沒有亮點,5月成交量比去年同期大減3成多,甚至是統計以來的最低,就算是成交量最大的中山及內湖,也不過只有300戶。下半年將有一波節稅潮湧現,屆時這一波房市超級冷氣團可望緩解。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,台北市前5月成交量全面比去年同期萎縮,衰退最大的是南港,幅度高達4成,其次是萬華及中正;若對照房價最高點,有5個行政區的房價跌幅達6%,分別是萬華、信義、大同、中正及南港,其中南港跌幅達1成。

豪宅是這一波打房率先被送入冷宮的產品,部分預售案甚至零成交, 根據實價登錄資料, 今年交易的豪宅屈指可數,成交價持續下探,分析原因,不外乎是豪宅稅及貸款額度限制,使得新豪宅的接手性不如中古屋,未來豪宅修正幅度將是市場重要參考指標。徐佳馨直白地說, 如果屋主有「先跑先贏」的心態,只要價格比實價登錄稍低,就有買方願意接手。


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高雄市楠梓區大黑馬 預售出現窒息量

5月交易量創下今年以來單月新高,但與去年同期相較仍萎縮15%,可喜的是房地合一稅過關後,看屋人數逐漸回籠1成。住商不動產高屏澎區協理林祺博樂觀估計,房地合一稅明年1月上路,年底前交易量將慢慢回溫,可望複製2011年6月奢侈稅上路之前的搶買潮。

與雙北市相同, 今年以來3000萬元以上高總價產品出現降價求售的現象,而持有時間較長的收益型店面,在所有產品中走勢相對穩健。

鳳山、三民及左營區以往是成交量前三大行政區,今年以來卻成為交易萎縮最明顯的重災區, 反而是北高雄的楠梓區,成為5月逆勢竄出的大黑馬。林祺博分析,楠梓受惠於房價親民,加上新成屋交易所致,特別是在捷運油廠國小至都會公園站點附近,詢問度十分熱絡。

今年來高雄投資需求大減,接手力道薄弱,而預售屋,5月推案也出現「窒息量」僅1.65億元,比去年同期暴跌9成多。林祺博認為,過去若預售屋降價,中古屋會受拖累,值得留心。


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