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大陸地產股絕處逢生?

文/陳怡如    

不管是中國高層官員,或是研究機構,都無法否認中國的經濟運行狀況和房地產景氣息息相關。當二○一○年中國開始嚴厲打房之後,GDP增長從當年的一○.六%逐年下滑,今年落到要力保七%的經濟成長。如今,中國高層連番發言關心房市,預料積極救市可能不遠了!

近兩、三年,中國打房政策不輕言鬆綁的情況,嚴重打擊了大陸居民買房意願,不僅成交量急凍,房價也從高點回落,地產商手握龐大庫存,也不願再積極拿地,大陸的房地產業進入了惡性循環。房地產開發投資的年增率從過去普遍維持在二○%以上的情況,在二○一三年之後急速墜落,今年前十月的房地產開發投資年增率二%,創了歷史新低。


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房市鬆綁年餘未見起色

房地產是經濟的火車頭,放諸四海皆準,係因房地產帶動的上下游產業包括鋼鐵、水泥、玻璃等建材,以及房屋裝修、家電、家具等,涉及龐大產值。中國經濟成長陷入「保七」,房地產景氣急凍,是關鍵因素之一。

由於已經預知對經濟的衝擊,去年第二季中國已經開始對房地產鬆綁,從溫州、寧波等地試探性地鬆綁限購,迄今僅剩少數一線城市仍限購,絕大部分城市都已不再限購房地產。

而去年十一月二十一日無預警地宣布降息,掀開一連串的降息降準,相信有很大的原因是衝著房地產而來。且今年兩會期間,中國總理李克強即表示支持居民自住和改善性住房需求,三月下旬至五月,更有一系列的鬆綁政策,包括商品房可作為棚戶改造(改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件的工程)安置房和公租房、房產營業稅免徵年限由五年降為二年、首套房使用公積金貸款最低自備款二○%、放寬二套房貸款等等。

買房的條件較一年前可謂寬鬆不少,然而從今年的數字來看,房地產景氣卻持續低迷,沒有因為政策的鬆綁而有起色。除了房地產開發投資增長繼續探底之外,各大城市的房價也沒有止跌的跡象,尤其是三、四線城市更為嚴重。

去化商品房庫存成重點

追究起原因,就是現在中國的餘屋過多,地產商只想減輕存貨壓力,對於購地新建開發興趣缺缺。根據中國國家統計局最近公布的數據,十月底中國全國商品房待售面積六.八六億平方米,較兩年前增加了二.四億平方米(或五四%),若以一套九○平方米(約二七坪)計算,增加了二六六萬套房。

去商品房庫存就成了現在最重要課題,這也是近期李克強和中國國家主席習近平密集公開談到的問題。尤其李克強提到加快戶籍改革,帶動住房消費,將是最大的推動力。


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